Versteuerung von Mieteinnahmen in Deutschland bei Wohnsitz im Ausland – Was Auswanderer wissen müssen
Wichtige Klarstellung vorab: Wer nach Zypern oder in ein anderes Land auswandert und weiterhin Immobilien in Deutschland vermietet, bleibt für diese Einkünfte in Deutschland steuerpflichtig. Das deutsche Finanzamt behält das Besteuerungsrecht – unabhängig davon, wo Du lebst. Die gute Nachricht: Mit dem richtigen Wissen und einer sauberen Planung lässt sich die Steuerlast optimieren und eine Doppelbesteuerung vermeiden. Dieser Ratgeber zeigt Dir konkret, welche Pflichten auf Dich zukommen, welche Fehler Du vermeiden solltest und wie Du Deine Vermietungseinkünfte rechtssicher steuerst.
Du planst Deinen Wegzug nach Zypern, besitzt aber noch eine vermietete Eigentumswohnung in München oder ein Mehrfamilienhaus in Hamburg? Dann wird Dich das Thema Versteuerung von Mieteinnahmen in Deutschland bei Wohnsitz im Ausland früher oder später beschäftigen – und zwar intensiver, als viele Auswanderer zunächst vermuten.
Viele Unternehmer und Selbstständige unterschätzen diesen Punkt bei ihrer Auswanderungsplanung. Sie konzentrieren sich auf die neuen steuerlichen Vorteile im Zielland, vergessen aber, dass Deutschland bei inländischen Immobilien nicht einfach loslässt. Das Ergebnis: unangenehme Post vom Finanzamt, Nachzahlungen oder im schlimmsten Fall der Vorwurf der Steuerhinterziehung.
In diesem Artikel erfährst Du alles, was Du für eine saubere Planung brauchst. Wir zeigen Dir anhand konkreter Beispiele und Checklisten, wie die Besteuerung funktioniert, welche Rolle das Doppelbesteuerungsabkommen mit Zypern spielt und wie Du typische Stolperfallen umgehst.
Die 7 wichtigsten Fakten zur Versteuerung von Mieteinnahmen bei Auslandswohnsitz:
- Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien bleiben in Deutschland steuerpflichtig – auch bei Wohnsitz im Ausland.
- Du wirst als beschränkt Steuerpflichtiger behandelt, was bestimmte Freibeträge einschränkt.
- Das Doppelbesteuerungsabkommen verhindert eine doppelte Besteuerung derselben Einkünfte.
- Der Progressionsvorbehalt kann Deinen deutschen Steuersatz trotzdem erhöhen.
- Werbungskosten wie Zinsen, AfA und Instandhaltung bleiben weiterhin abzugsfähig.
- Die Steuererklärung in Deutschland ist auch aus dem Ausland Pflicht.
- Eine frühzeitige Planung vor dem Wegzug spart Steuern und Nerven.
Versteuerung von Mieteinnahmen in Deutschland bei Wohnsitz im Ausland: Die Grundlagen
Das deutsche Steuerrecht folgt bei Immobilien einem klaren Prinzip: Der Standort der Immobilie entscheidet über das Besteuerungsrecht. Liegt Deine vermietete Wohnung oder Dein Haus in Deutschland, hat der deutsche Staat das Recht, die daraus erzielten Einkünfte zu besteuern. Dein persönlicher Wohnsitz – ob in Zypern, Spanien oder Portugal – ändert daran nichts.
Konkret bedeutet das: Sobald Du Deinen Wohnsitz ins Ausland verlegst und keinen gewöhnlichen Aufenthalt mehr in Deutschland hast, wirst Du zum beschränkt Steuerpflichtigen. Das klingt zunächst nach weniger Pflichten, hat aber praktische Konsequenzen. Als beschränkt Steuerpflichtiger verlierst Du bestimmte Vergünstigungen, die unbeschränkt Steuerpflichtigen zustehen – etwa den Grundfreibetrag von derzeit 11.604 Euro (Stand 2024) oder das Ehegattensplitting.
Deine Mieteinnahmen zählen steuerrechtlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Diese müssen in einer deutschen Einkommensteuererklärung angegeben werden, auch wenn Du längst auf Zypern lebst und dort Deine Steuern auf andere Einkünfte zahlst.
Konkretes Rechenbeispiel: Du lebst seit 2024 auf Zypern und vermietest eine Eigentumswohnung in Berlin. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 18.000 Euro. Deine abzugsfähigen Werbungskosten (Zinsen, AfA, Hausverwaltung, Instandhaltung) liegen bei 7.500 Euro. Der steuerpflichtige Überschuss beträgt somit 10.500 Euro. Ohne Grundfreibetrag wird dieser Betrag voll besteuert. Bei einem durchschnittlichen Steuersatz von 25 Prozent ergibt das eine Steuerlast von etwa 2.625 Euro pro Jahr, die Du in Deutschland zahlen musst.
Was genau ist „beschränkte Steuerpflicht“?
Die beschränkte Steuerpflicht greift automatisch, sobald Du weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hast. Du bist dann nur noch für bestimmte inländische Einkünfte steuerpflichtig – dazu gehören neben Vermietungseinkünften beispielsweise auch Einkünfte aus einer deutschen Betriebsstätte oder aus deutschen Kapitalanlagen.
Der wesentliche Unterschied zur unbeschränkten Steuerpflicht liegt in den fehlenden persönlichen Vergünstigungen. Du kannst weder Sonderausgaben wie Kirchensteuer oder Spenden geltend machen noch außergewöhnliche Belastungen abziehen. Auch der Altersentlastungsbetrag entfällt. Das führt in vielen Fällen zu einer höheren effektiven Steuerbelastung pro Euro Einkommen.
Allerdings bleiben die Werbungskosten für Deine Vermietung vollständig abzugsfähig. Das ist ein wichtiger Punkt, den viele Auswanderer übersehen. Zinsen für Darlehen, Abschreibungen (AfA), Instandhaltungskosten, Hausverwaltungsgebühren und sogar bestimmte Reisekosten zur Immobilie können weiterhin steuermindernd angesetzt werden.
Lass uns deine Möglichkeiten für 0% Steuern besprechen!
Du möchtest endlich weniger Steuern bezahlen, hast aber noch einige Unklarheiten? Von der Firmengründung über Steuerresidenz bis hin zum Non-Dom-Status – wir analysieren deine Möglichkeiten für 0% Steuern!
In unserem kostenlosen Strategiegespräch besprechen wir deine individuelle Situation und klären alle offenen Fragen. Das heißt für dich:
✅ Zukunftssicher 0%-Steuern – Wir zeigen dir alle Bausteine (Non-Dom-Status, steuerfreie Dividenden, etc.) für maximale Steuerfreiheit!
✅ Zypern Steuerresidenz – Wir klären, ob sich die 60-Tage oder 183-Tage-Regelung für deine 0%-Steuerstrategie eignen!
✅ Optimale Unternehmensform – Wir prüfen, welche Struktur individuell für deine Steuerziele am besten geeignet ist!
✅ Rechtssichere Umsetzung – Wir zeigen dir EU-konforme Strukturen für legale Steuerfreiheit!
👉 Wir besprechen gemeinsam deine individuelle Steuersituation + deine Möglichkeiten für 0% Steuern & wie du einfach & schnell eine Firma auf Zypern gründest! Jetzt kostenloses Strategiegespräch sichern:
Bereits 150+ Menschen geholfen Steuern auf Zypern zu sparen.
Doppelbesteuerungsabkommen: So vermeidest Du doppelte Steuerlast
Die große Sorge vieler Auswanderer lautet: Muss ich meine Mieteinnahmen sowohl in Deutschland als auch im neuen Wohnsitzland versteuern? Die Antwort ist in den meisten Fällen: Nein. Hier kommen die Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) ins Spiel.
Deutschland hat mit über 90 Ländern solche Abkommen geschlossen, darunter auch mit Zypern. Diese Verträge regeln verbindlich, welcher Staat welche Einkünfte besteuern darf. Bei Immobilieneinkünften ist die Regelung international weitgehend einheitlich: Das Besteuerungsrecht liegt beim Belegenheitsstaat – also dem Land, in dem sich die Immobilie befindet.
Für Dich als Auswanderer nach Zypern bedeutet das konkret: Deine deutschen Mieteinnahmen werden ausschließlich in Deutschland besteuert. Zypern stellt diese Einkünfte von der dortigen Besteuerung frei. Du zahlst also nicht doppelt.
So funktioniert das DBA bei Mieteinnahmen in der Praxis:
- Schritt 1: Du erzielst Mieteinnahmen aus einer deutschen Immobilie.
- Schritt 2: Deutschland besteuert diese Einkünfte im Rahmen der beschränkten Steuerpflicht.
- Schritt 3: Du meldest die Einkünfte in Deiner zyprischen Steuererklärung als steuerfreie Auslandseinkünfte.
- Schritt 4: Zypern wendet die Freistellungsmethode an – keine zusätzliche Steuer.
Der Progressionsvorbehalt – die versteckte Steuerfalle
Auch wenn eine Doppelbesteuerung vermieden wird, gibt es einen Mechanismus, der Deine Steuerlast indirekt erhöhen kann: den Progressionsvorbehalt. Dieser greift allerdings nur in bestimmten Konstellationen und betrifft primär Personen, die noch weitere steuerpflichtige Einkünfte in Deutschland haben.
Das Prinzip funktioniert so: Deine im Ausland erzielten (und dort versteuerten oder steuerfreien) Einkünfte werden bei der Ermittlung des deutschen Steuersatzes berücksichtigt. Die Einkünfte selbst werden nicht besteuert, aber sie erhöhen den Prozentsatz, mit dem Deine deutschen Einkünfte besteuert werden.
Beispiel Progressionsvorbehalt: Du hast neben Deinen Mieteinnahmen von 10.500 Euro (nach Werbungskosten) noch weitere deutsche Einkünfte von 5.000 Euro aus einer Abfindung. Auf Zypern erzielst Du Unternehmensgewinne von 80.000 Euro. Diese zyprischen Einkünfte fließen in die Berechnung des Steuersatzes ein. Statt eines Steuersatzes von vielleicht 18 Prozent auf Deine deutschen Einkünfte könntest Du durch den Progressionsvorbehalt auf 28 Prozent oder mehr kommen. Die Differenz kann mehrere hundert Euro ausmachen.
Wichtig: Als beschränkt Steuerpflichtiger mit ausschließlich deutschen Vermietungseinkünften greift der Progressionsvorbehalt in der Regel nicht, da Du keine weiteren deutschen Einkünfte hast, auf die ein höherer Steuersatz angewendet werden könnte. Kritisch wird es erst, wenn Du zusätzliche deutsche Einkommensquellen hast.
Welche Kosten kannst Du absetzen? Die wichtigsten Werbungskosten im Überblick
Ein zentraler Hebel zur Optimierung Deiner Steuerlast sind die Werbungskosten. Diese mindern Deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen direkt und reduzieren damit die deutsche Einkommensteuer. Auch als beschränkt Steuerpflichtiger kannst Du diese Kosten vollständig geltend machen.
AfA – Dein stiller Steuerfreund
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist besonders wertvoll, weil sie keine echte Ausgabe darstellt, aber trotzdem Dein zu versteuerndes Einkommen mindert. Bei einem Gebäude, das nach 1924 erbaut wurde, kannst Du jährlich 2 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudeanteils abschreiben.
Rechenbeispiel AfA: Du hast 2018 eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro gekauft. Der Gebäudeanteil beträgt 80 Prozent (240.000 Euro), der Rest entfällt auf den Grund und Boden. Deine jährliche AfA beläuft sich auf 2 Prozent von 240.000 Euro = 4.800 Euro. Dieser Betrag mindert Deine Mieteinnahmen, ohne dass Du tatsächlich Geld ausgibst. Bei einem Steuersatz von 25 Prozent sparst Du dadurch jährlich 1.200 Euro Steuern.
Besonders interessant: Wenn Du die Immobilie bereits vor Deinem Wegzug besessen hast, läuft die AfA einfach weiter. Der Auslandswohnsitz ändert daran nichts.
Die Nr. 1 Anlaufstelle für Unternehmer & Selbstständige, die nach Zypern auswandern möchten –mit praxisnahen Einblicken zu Firma, Non-Dom & Immobilien 🇨🇾
Steuererklärung aus dem Ausland: So funktioniert’s praktisch
Die Pflicht zur Abgabe einer deutschen Steuererklärung besteht auch dann, wenn Du auf Zypern oder in einem anderen Land lebst. Das Finanzamt erwartet von Dir jährlich eine vollständige Erklärung Deiner deutschen Vermietungseinkünfte. Ignorieren ist keine Option – das führt zu Schätzungen, die fast immer zu Deinen Ungunsten ausfallen.
Checkliste: Diese Unterlagen brauchst Du für die Steuererklärung
- Mietvertrag und Nachweis über tatsächlich erhaltene Mieten
- Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung
- Zinsbescheinigung der Bank für Darlehen
- Rechnungen für Instandhaltung und Reparaturen
- Nachweis über Versicherungsbeiträge
- Grundsteuerbescheid
- Belege für sonstige Werbungskosten
- Ansässigkeitsbescheinigung aus dem neuen Wohnsitzland
Welches Finanzamt ist zuständig?
Nach Deinem Wegzug wechselt die Zuständigkeit vom Wohnsitzfinanzamt zum Finanzamt des Belegenheitsorts der Immobilie. Liegt Deine vermietete Wohnung in Berlin-Mitte, ist das zuständige Berliner Finanzamt Dein Ansprechpartner. Bei mehreren Immobilien in verschiedenen Städten kann es komplizierter werden – hier empfiehlt sich eine Klärung mit dem Finanzamt.
Du kannst die Steuererklärung über ELSTER einreichen, auch aus dem Ausland. Alternativ beauftragst Du einen deutschen Steuerberater mit Vollmacht. Das ist bei komplexeren Fällen oder mehreren Immobilien ohnehin sinnvoll.
Fristen und Konsequenzen bei Versäumnissen
Die Abgabefrist für die Steuererklärung gilt auch für Dich im Ausland. Ohne Steuerberater ist das der 31. Juli des Folgejahres, mit Steuerberater verlängert sich die Frist bis Ende Februar des übernächsten Jahres. Versäumst Du die Frist, drohen Verspätungszuschläge – mindestens 25 Euro pro angefangenem Monat der Verspätung.
Noch gravierender wird es, wenn Du die Erklärung dauerhaft ignorierst. Das Finanzamt schätzt dann Deine Einkünfte – erfahrungsgemäß großzügig. Außerdem riskierst Du ein Strafverfahren wegen Steuerhinterziehung. Auch aus dem Ausland bist Du nicht unerreichbar für die deutschen Behörden.
Versteuerung von Mieteinnahmen in Deutschland bei Wohnsitz im Ausland strategisch optimieren
Mit dem richtigen Vorgehen lässt sich die Steuerlast auf Deine deutschen Vermietungseinkünfte legal optimieren. Es geht nicht darum, Steuern zu hinterziehen, sondern die bestehenden Gestaltungsmöglichkeiten konsequent zu nutzen.
Timing des Wegzugs planen
Der Zeitpunkt Deines Wegzugs kann steuerlich relevant sein. Verlässt Du Deutschland Mitte des Jahres, bist Du für den ersten Teil des Jahres noch unbeschränkt steuerpflichtig. Das kann Vor- oder Nachteile haben, je nach Deiner individuellen Situation. In manchen Fällen lohnt es sich, den Wegzug auf den Jahresanfang zu legen, um eine klare Trennung zu schaffen.
Wenn Du gleichzeitig Deinen steuerlichen Wohnsitz auf Zypern begründest, profitierst Du dort möglicherweise vom Non-Dom-Status. Dieser macht bestimmte Auslandseinkünfte wie Dividenden oder Zinsen steuerfrei – allerdings nicht Deine deutschen Mieteinnahmen, die ja in Deutschland versteuert werden.
Immobilienstruktur überdenken
Bei größerem Immobilienbestand kann die Einbringung in eine Kapitalgesellschaft sinnvoll sein. Eine GmbH oder sogar eine zyprische Limited als Eigentümerin verändert die Besteuerungsstruktur grundlegend. Statt persönlicher Einkommensteuer fällt dann Körperschaftsteuer an.
Achtung: Die Übertragung von Immobilien auf eine Gesellschaft löst in Deutschland Grunderwerbsteuer aus (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent) und kann als Veräußerung gelten. Das ist ein komplexes Feld, das unbedingt professionelle Beratung erfordert. Ohne genaue Kalkulation kann diese Gestaltung mehr kosten als sie spart.
Instandhaltungsrückstau strategisch auflösen
Wenn Deine Immobilie Sanierungsbedarf hat, kann es steuerlich clever sein, größere Instandhaltungsmaßnahmen gezielt zu planen. Erhaltungsaufwendungen sind sofort abzugsfähig und mindern Deine Steuerlast im Jahr der Zahlung. Bei hohen Mieteinnahmen in einem bestimmten Jahr kann eine geplante Renovierung die Steuerlast deutlich drücken.
Umgekehrt gilt: In Jahren mit niedrigen oder negativen Einkünften (etwa durch Leerstand) bringen zusätzliche Werbungskosten weniger Nutzen.
Lass uns deine Möglichkeiten für 0% Steuern besprechen!
Bereits 150+ Menschen geholfen Steuern auf Zypern zu sparen.
Typische Fehler bei der Versteuerung von Mieteinnahmen im Ausland – und wie Du sie vermeidest
Die Praxis zeigt immer wieder dieselben Stolperfallen. Wer sie kennt, kann sie umgehen.
Fehler 1: Annahme, dass keine Steuerpflicht mehr besteht
Viele Auswanderer glauben irrtümlich, dass mit dem Wegzug alle steuerlichen Verbindungen zu Deutschland enden. Das ist bei Immobilien definitiv nicht der Fall. Das Finanzamt wird Dich finden – spätestens wenn der Mieter die Miete als Werbungskosten absetzt oder wenn bei einem Immobilienverkauf der Notar das Finanzamt informiert.
Lösung: Informiere das Finanzamt proaktiv über Deinen Wegzug und Deine fortbestehenden deutschen Einkünfte. Das schafft Vertrauen und vermeidet Ärger.
Fehler 2: Fehlende oder verspätete Steuererklärung
Aus den Augen, aus dem Sinn – dieser Grundsatz gilt beim Finanzamt nicht. Die Erklärungspflicht besteht fort, auch wenn Du tausende Kilometer entfernt lebst. Wer nicht erklärt, wird geschätzt. Und Schätzungen fallen regelmäßig höher aus als die tatsächlichen Einkünfte.
Lösung: Richte Dir ein Erinnerungssystem ein oder beauftrage einen Steuerberater mit Dauervollmacht. Die Kosten für den Steuerberater sind übrigens ebenfalls als Werbungskosten absetzbar.
Fehler 3: Werbungskosten nicht sauber dokumentiert
Im Ausland verliert man schnell den Überblick über deutsche Belege. Rechnungen gehen unter, Kontoauszüge werden nicht archiviert, die Nebenkostenabrechnung landet irgendwo im digitalen Nirwana. Das Ergebnis: Du kannst berechtigte Kosten nicht nachweisen und zahlst mehr Steuern als nötig.
Lösung: Führe einen digitalen Ordner nur für Deine deutsche Vermietung. Scanne alle Belege sofort, sortiere nach Jahren. Fordere die Hausgeldabrechnung aktiv bei der Verwaltung an, sobald sie verfügbar ist.
Fehler 4: Falsches Verständnis des Doppelbesteuerungsabkommens
Das DBA verhindert eine Doppelbesteuerung, aber es befreit Dich nicht von der Steuerpflicht. Manche Auswanderer interpretieren das Abkommen so, als müssten sie gar nichts mehr in Deutschland zahlen. Das ist falsch. Deutschland behält das Besteuerungsrecht für inländische Immobilien.
Lösung: Verstehe das DBA als Zuweisungsregel, nicht als Befreiungsregel. Es regelt, wer besteuern darf – nicht ob besteuert wird.
Dein Wegzug nach Zypern: So planst Du die Vermietung richtig ein
Zypern ist für viele Unternehmer das Ziel der Wahl, wenn es um Steueroptimierung geht. Die niedrige Körperschaftsteuer von 12,5 Prozent, der Non-Dom-Status und die mediterrane Lebensqualität sind starke Argumente. Doch auch beim Auswandern nach Zypern solltest Du Deine deutschen Immobilien im Blick behalten.
Eine saubere Wegzugsplanung berücksichtigt beide Seiten: die Vorteile im neuen Land und die fortbestehenden Pflichten im alten. Wer beides klug kombiniert, optimiert seine Gesamtsteuerlast, ohne rechtliche Risiken einzugehen.
Entscheidungs-Checkliste vor dem Wegzug:
- Hast Du alle deutschen Immobilien erfasst und die Mieteinnahmen kalkuliert?
- Sind Deine Finanzierungen dokumentiert (für den Zinsabzug)?
- Hast Du einen deutschen Steuerberater für die fortlaufende Erklärung?
- Ist die Hausverwaltung informiert über Deine neue Adresse?
- Hast Du ein deutsches Bankkonto behalten (für Mieteingänge und Ausgaben)?
- Kennst Du die Fristen für Deine erste Erklärung als beschränkt Steuerpflichtiger?
Immobilien behalten, verkaufen oder umstrukturieren?
Diese Frage stellen sich viele Auswanderer. Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab: Wie hoch ist die Rendite? Wie viel Aufwand macht die Verwaltung aus dem Ausland? Wie sieht die Finanzierungssituation aus?
Ein Verkauf vor dem Wegzug kann sinnvoll sein, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist – dann ist der Gewinn steuerfrei. Innerhalb der Frist würde der Veräußerungsgewinn versteuert, was bei stark gestiegenen Immobilienwerten erheblich sein kann.
Das Behalten macht Sinn, wenn die Immobilie eine stabile Rendite bringt und Du eine zuverlässige Verwaltung hast. Die laufende Besteuerung in Deutschland ist dann Teil des Gesamtkonzepts und kalkulierbar.
Eine Umstrukturierung in eine Gesellschaft kann bei größeren Portfolios interessant sein, erfordert aber detaillierte Planung und verursacht zunächst Kosten. Hier solltest Du unbedingt mit einem Experten sprechen, der sowohl das deutsche als auch das zyprische Steuerrecht kennt.
Versteuerung von Mieteinnahmen in Deutschland bei Wohnsitz im Ausland: Zukunftsperspektiven
Das internationale Steuerrecht entwickelt sich weiter. Die EU und OECD arbeiten an mehr Transparenz und einheitlicheren Standards. Für Auswanderer mit deutschen Immobilien bedeutet das: Die Zeiten, in denen man im Ausland „verschwinden“ konnte, sind endgültig vorbei.
Der automatische Informationsaustausch zwischen Steuerbehörden funktioniert heute zuverlässig. Zypern und Deutschland tauschen relevante Daten aus. Das ist kein Grund zur Sorge, solange Du Deine Pflichten erfüllst – aber ein guter Grund, von Anfang an alles richtig zu machen.
Gleichzeitig bieten Länder wie Zypern weiterhin attraktive Rahmenbedingungen für Unternehmer. Wer seine Selbstständigkeit auf Zypern aufbaut, profitiert von niedrigen Steuern auf Unternehmensgewinne, während die deutschen Mieteinnahmen separat und transparent versteuert werden.
Jetzt kostenloses Strategiegespräch vereinbaren
Lass uns deine Möglichkeiten für 0% Steuern besprechen!
Du möchtest endlich weniger Steuern bezahlen, hast aber noch einige Unklarheiten? Von der Firmengründung über Steuerresidenz bis hin zum Non-Dom-Status – wir analysieren deine Möglichkeiten für 0% Steuern!
In unserem kostenlosen Strategiegespräch besprechen wir deine individuelle Situation und klären alle offenen Fragen. Das heißt für dich:
✅ Zukunftssicher 0%-Steuern – Wir zeigen dir alle Bausteine (Non-Dom-Status, steuerfreie Dividenden, etc.) für maximale Steuerfreiheit!
✅ Zypern Steuerresidenz – Wir klären, ob sich die 60-Tage oder 183-Tage-Regelung für deine 0%-Steuerstrategie eignen!
✅ Optimale Unternehmensform – Wir prüfen, welche Struktur individuell für deine Steuerziele am besten geeignet ist!
✅ Rechtssichere Umsetzung – Wir zeigen dir EU-konforme Strukturen für legale Steuerfreiheit!
👉 Wir besprechen gemeinsam deine individuelle Steuersituation + deine Möglichkeiten für 0% Steuern & wie du einfach & schnell eine Firma auf Zypern gründest! Jetzt kostenloses Strategiegespräch sichern:
Bereits 150+ Menschen geholfen Steuern auf Zypern zu sparen.
Häufig gestellte Fragen zur Versteuerung von Mieteinnahmen bei Auslandswohnsitz
Muss ich Mieteinnahmen in Deutschland versteuern, wenn ich im Ausland lebe?
Ja, Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien unterliegen auch bei Wohnsitz im Ausland der deutschen Steuerpflicht. Das Besteuerungsrecht liegt beim Staat, in dem sich die Immobilie befindet. Deutschland behält dieses Recht unabhängig von Deinem Aufenthaltsort. Du musst eine deutsche Steuererklärung abgeben und die Einkünfte dort angeben. Das Doppelbesteuerungsabkommen mit Deinem Wohnsitzstaat verhindert eine doppelte Besteuerung derselben Einkünfte.
Was bedeutet beschränkte Steuerpflicht konkret für meine Vermietung?
Bei beschränkter Steuerpflicht werden nur bestimmte inländische Einkünfte in Deutschland besteuert, darunter Deine Mieteinnahmen. Du verlierst persönliche Freibeträge wie den Grundfreibetrag und das Ehegattensplitting. Werbungskosten wie Zinsen, AfA und Instandhaltung bleiben vollständig abzugsfähig. Die effektive Steuerbelastung kann dadurch prozentual höher ausfallen als bei unbeschränkter Steuerpflicht.
Wie wirkt sich der Progressionsvorbehalt auf meine Steuerlast aus?
Der Progressionsvorbehalt erhöht den Steuersatz auf Deine deutschen Einkünfte, indem ausländische Einkünfte bei der Satzermittlung berücksichtigt werden. Die ausländischen Einkünfte selbst werden nicht besteuert, beeinflussen aber den Prozentsatz. Das betrifft Dich hauptsächlich, wenn Du neben den Mieteinnahmen weitere deutsche Einkünfte hast. Bei ausschließlich beschränkter Steuerpflicht mit Vermietungseinkünften greift der Progressionsvorbehalt in der Regel nicht.
Welche Unterlagen brauche ich für die Steuererklärung aus dem Ausland?
Du benötigst Mietvertrag, Nachweise über erhaltene Mieten, Nebenkostenabrechnungen, Zinsbescheinigungen für Darlehen, Rechnungen für Instandhaltung und Reparaturen, Versicherungsnachweise und den Grundsteuerbescheid. Zusätzlich solltest Du eine Ansässigkeitsbescheinigung aus Deinem neuen Wohnsitzland besorgen. Eine digitale Archivierung aller Belege erleichtert die Erstellung der Erklärung erheblich und verhindert Verluste.
Kann ich meine deutsche Immobilie aus dem Ausland weiter verwalten?
Die Verwaltung aus dem Ausland ist möglich, erfordert aber gute Organisation. Eine professionelle Hausverwaltung vor Ort übernimmt das Tagesgeschäft und die Kommunikation mit Mietern. Du solltest ein deutsches Bankkonto behalten für Mieteingänge und laufende Ausgaben. Ein deutscher Steuerberater mit Vollmacht kümmert sich um die Steuererklärung. Digitale Tools helfen beim Dokumentenmanagement und der Kommunikation mit allen Beteiligten.
Lohnt sich eine Umstrukturierung meiner Immobilie in eine Gesellschaft?
Eine Umstrukturierung kann bei größeren Portfolios oder hohen Einkünften sinnvoll sein, verursacht aber zunächst Kosten. Grunderwerbsteuer, Notar- und Beratungskosten summieren sich schnell. Die Einbringung kann zudem als Veräußerung gelten und Steuern auslösen. Ohne detaillierte Berechnung über mindestens zehn Jahre solltest Du keine Umstrukturierung vornehmen. Lass Dich von einem Experten beraten, der beide Rechtsordnungen kennt.
